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H21-18建物の合体による登記等

合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消(以下「合体による登記等」という。)に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記1から5までのうちどれか。

1 アイ   2 アウ   3 イオ   4 ウエ   5 エオ

 

ア 一棟の建物を区分した数個の建物が隔壁部分の取壊しの工事をしたことによって区分建物の要件を欠くこととなった場合には、合体による登記等を申請しなければならない。

 

正しい

 

建物の合体とは、数個の建物が、増築等の工事により構造上1個の建物となることをいう。

その数個の建物が一棟の建物を区分した建物(区分建物)であって、

これらが隔壁除去等の工事によりその区分性を失った場合も、これに含まれる。(平成5・7・30民三5320号通達第六・一)

 

法49条(合体による登記等の申請)

第四十九条 二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める者は、当該合体の日から一月以内に、合体後の建物についての建物の表題登記及び合体前の建物についての建物の表題部の登記の抹消(以下「合体による登記等」と総称する。)を申請しなければならない。

この場合において、第二号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者、第四号に掲げる場合にあっては当該表題登記がある建物(所有権の登記がある建物を除く。以下この条において同じ。)の表題部所有者、第六号に掲げる場合にあっては当該表題登記がない建物の所有者及び当該表題登記がある建物の表題部所有者をそれぞれ当該合体後の建物の登記名義人とする所有権の登記を併せて申請しなければならない。
一 合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び表題登記がある建物のみであるとき。 当該表題登記がない建物の所有者又は当該表題登記がある建物の表題部所有者
二 合体前の二以上の建物が表題登記がない建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。 当該表題登記がない建物の所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
三 合体前の二以上の建物がいずれも表題登記がある建物であるとき。 当該建物の表題部所有者
四 合体前の二以上の建物が表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。 当該表題登記がある建物の表題部所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
五 合体前の二以上の建物がいずれも所有権の登記がある建物であるとき。 当該建物の所有権の登記名義人
六 合体前の三以上の建物が表題登記がない建物、表題登記がある建物及び所有権の登記がある建物のみであるとき。 当該表題登記がない建物の所有者、当該表題登記がある建物の表題部所有者又は当該所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人
2 第四十七条並びに前条第一項及び第二項の規定は、二以上の建物が合体して一個の建物となった場合において合体前の建物がいずれも表題登記がない建物であるときの当該建物についての表題登記の申請について準用する。この場合において、第四十七条第一項中「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者」とあるのは「いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して一個の建物となった場合における当該合体後の建物についての合体時の所有者又は当該合体後の建物が区分建物以外の表題登記がない建物である場合において当該合体時の所有者から所有権を取得した者」と、同条第二項中「区分建物である建物を新築した場合」とあり、及び前条第一項中「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合」とあるのは「いずれも表題登記がない二以上の建物が合体して一個の区分建物となった場合」と、同項中「当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物」とあるのは「当該合体後の区分建物が属する一棟の建物」と読み替えるものとする。
3 第一項第一号、第二号又は第六号に掲げる場合において、当該二以上の建物(同号に掲げる場合にあっては、当該三以上の建物)が合体して一個の建物となった後当該合体前の表題登記がない建物の所有者から当該合体後の建物について合体前の表題登記がない建物の所有権に相当する持分を取得した者は、その持分の取得の日から一月以内に、合体による登記等を申請しなければならない。
4 第一項各号に掲げる場合において、当該二以上の建物(同項第六号に掲げる場合にあっては、当該三以上の建物)が合体して一個の建物となった後に合体前の表題登記がある建物の表題部所有者又は合体前の所有権の登記がある建物の所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に、合体による登記等を申請しなければならない。

 

平成5・7・30民三5320号通達第六・一( 第六 建物が合体した場合の登記手続の新設 )

一 建物の合体

建物の合体とは、数個の建物が、増築等の工事により構造上1個の建物となることをいう。その数個の建物が一棟の建物を区分した建物(以下「区分建物」という)であって、これらが隔壁除去等の工事によりその区分性を失った場合も、これに含まれる。

  

 
イ 所有権の登記名義人が異なる数個の建物を合体した場合の合体による登記等の申請は、合体前の建物の所有権の登記名義人全員が共同してしなければならない。

 

誤り

 

合体による登記等の申請は、

合体前の建物の所有者(所有者、表題部所有者、所有権の登記名義人)が異なる場合、そのいずれかの者からすることもできる。 

 

平成5・7・30民三5320号通達第六・二・⑴( 第六 建物が合体した場合の登記手続の新設 )

二 登記の申請
(1)建物の合体があった場合における登記の申請は、合体前の建物が未登記であるときはその所有者から、合体前の建物につき表示の登記のみがされているときは表題部に記載された所有者から、合体前の建物につき権利の登記がされているときは所有権の登記名義人から、建物の合体後1か月以内に、合体による建物の表示の登記及び合体前の建物の表示の登記の抹消につき同一の申請書をもってすることを要する(法第93条の4の2第1項前段)。

この登記の申請は、合体前の建物の所有者等が異なる場合には、そのいずれかの者からすることもできる。 

 

 
ウ 合体前の建物が区分建物であり、合体後の建物も区分建物である場合において、その所有者が当該合体後の区分建物が属する一棟の建物の所在する土地の所有権の登記名義人であったにもかかわらず、合体前の区分建物のいずれについても敷地権の登記がないときは、合体による登記等の申請をするに当たって、所有権が敷地権でないことを証する情報の添付は要しない。

 

正しい

 

合体後の建物が区分建物である場合において、

当該区分建物が属する一棟の建物の敷地について登記された所有権、地上権又は賃借権の登記名義人が当該区分建物の所有者であり、

かつ、分離処分可能規約が設定されていることその他の事由により

当該所有権、地上権又は賃借権が当該区分建物の敷地権とならないときは、

当該事由を証する情報を添付情報とするが、

合体前の二以上の建物がいずれも敷地権の登記がない区分建物であり、

かつ、合体後の建物も敷地権の登記がない区分建物となるときは、

当該事由を証する情報の提供を要しない。

 

令別表13項・添付情報欄ホ(合体による登記等(法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、これを含む。))

 

十三
合体による登記等(法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、これを含む。)
イ 合体後の建物について敷地権が存するときは、次に掲げる事項
(1) 敷地権の目的となる土地の所在する市、区、郡、町、村及び字並びに当該土地の地番、地目及び地積
(2) 敷地権の種類及び割合
(3) 敷地権の登記原因及びその日付
ロ 合体前の建物に所有権の登記がある建物があるときは、当該所有権の登記がある建物の家屋番号並びに当該所有権の登記の申請の受付の年月日及び受付番号、順位事項並びに登記名義人の氏名又は名称
ハ 合体前の建物についてされた所有権の登記以外の所有権に関する登記又は先取特権、質権若しくは抵当権に関する登記であって合体後の建物について存続することとなるもの(以下この項において「存続登記」という。)があるときは、次に掲げる事項
(1) 当該合体前の建物の家屋番号
(2) 存続登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、順位事項並びに登記名義人の氏名又は名称
(3) 存続登記の目的となる権利
ニ 存続登記がある建物の所有権の登記名義人が次に掲げる者と同一の者であるときは、これらの者が同一の者でないものとみなした場合における持分(二以上の存続登記がある場合において、当該二以上の存続登記の登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付並びに登記名義人がいずれも同一であるときの当該二以上の存続登記の目的である所有権の登記名義人に係る持分を除く。)
(1) 合体前の表題登記がない他の建物の所有者
(2) 合体前の表題登記がある他の建物(所有権の登記がある建物を除く。)の表題部所有者
(3) 合体前の所有権の登記がある他の建物の所有権の登記名義人
イ 建物図面
ロ 各階平面図
ハ 表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報
ニ 表題部所有者となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報)
ホ 合体後の建物が区分建物である場合において、当該区分建物が属する一棟の建物の敷地について登記された所有権、地上権又は賃借権の登記名義人が当該区分建物の所有者であり、かつ、区分所有法第二十二条第一項ただし書の規約における別段の定めがあることその他の事由により当該所有権、地上権又は賃借権が当該区分建物の敷地権とならないとき(合体前の二以上の建物がいずれも敷地権の登記がない区分建物であり、かつ、合体後の建物も敷地権の登記がない区分建物となるときを除く。)は、当該事由を証する情報
ヘ 合体後の建物について敷地権が存するとき(合体前の二以上の建物がいずれも敷地権付き区分建物であり、かつ、合体後の建物も敷地権付き区分建物となるとき(合体前の建物のすべての敷地権の割合を合算した敷地権の割合が合体後の建物の敷地権の割合となる場合に限る。)を除く。)は、次に掲げる情報
(1) 敷地権の目的である土地が区分所有法第五条第一項の規定により建物の敷地となった土地であるときは、同項の規約を設定したことを証する情報
(2) 敷地権が区分所有法第二十二条第二項ただし書の規約で定められている割合によるものであるときは、当該規約を設定したことを証する情報
(3) 敷地権の目的である土地が他の登記所の管轄区域内にあるときは、当該土地の登記事項証明書
ト 合体後の建物の持分について存続登記と同一の登記をするときは、当該存続登記に係る権利の登記名義人が当該登記を承諾したことを証する当該登記名義人が作成した情報又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する情報
チ トの存続登記に係る権利が抵当証券の発行されている抵当権であるときは、当該抵当証券の所持人若しくは裏書人が当該存続登記と同一の登記を承諾したことを証するこれらの者が作成した情報又はこれらの者に対抗することができる裁判があったことを証する情報及び当該抵当証券
リ 法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、登記名義人となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報)

 

  

エ 既登記の建物に接続して構造上は独立しているが利用上は独立していない建物を新築した場合の登記は、建物の合体による登記等の申請によらなければすることができない。

 

誤り

 

「合体」と「増築」は、いずれも建物に物理的変更を加える行為であるが、

「増築」が単に既存の1個の建物に物理的変更を加えるものであるのに対し、

「合体」は建物と建物に物理的変更を加え、これを1個の建物とするものであるので、合体前の各建物がいずれも建物としての要件を満たすものであり、かつ合体前に既に独立した建物として存在していたことを要する。

したがって、合体前の建物に未登記のものがある場合には、当該部分につき、この2つの要件が認定されない限り、

合体による登記等ではなく、

単なる増築として建物の表題部の変更の登記によるべきこととなる。(「平成5年度改正不動産登記法と登記実務」(テイハン刊))


本肢の場合も、利用上の独立性がない部分は、既存の建物の増築部分として取り扱う。
 

 

 
オ 合体前の一方の建物に抵当証券が発行されている抵当権の登記があり、かつ、合体後の建物の持分について当該抵当権に係る権利が存在する場合において、合体による登記等を申請するときは、当該抵当権に関する添付情報としては当該抵当権の登記名義人が合体後の建物の持分についてする当該抵当権の登記と同一の登記をすることを承諾したことを証する当該抵当権の登記名義人が作成した情報又は当該抵当権の登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する情報を添付情報として提供すれば足りる。

 

誤り
 
合体前の建物についてされた所有権の登記以外の所有権に関する登記又は先取特権、質権若しくは抵当権に関する登記であって
合体後の建物について存続することとなるものを「存続登記」という。(令別表13項・申請情報欄ハ)
合体後の建物の持分について存続登記と同一の登記をするときは、
当該存続登記に係る権利の登記名義人が当該登記を承諾したことを証する当該登記名義人が作成した情報
又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する情報
を添付情報とするが、(令別表13項・添付情報欄ト)
 
この存続登記に係る権利が抵当証券の発行されている抵当権であるときは、
当該抵当証券の所持人若しくは裏書人が当該存続登記と同一の登記を承諾したことを証するこれらの者が作成した情報
又はこれらの者に対抗することができる裁判があったことを証する情報及び当該抵当証券
をも添付情報としなければならない。(令別表13項・添付情報欄チ)
 
令別表13項(合体による登記等(法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、これを含む。))

 

十三
合体による登記等(法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、これを含む。)
イ 合体後の建物について敷地権が存するときは、次に掲げる事項
(1) 敷地権の目的となる土地の所在する市、区、郡、町、村及び字並びに当該土地の地番、地目及び地積
(2) 敷地権の種類及び割合
(3) 敷地権の登記原因及びその日付
ロ 合体前の建物に所有権の登記がある建物があるときは、当該所有権の登記がある建物の家屋番号並びに当該所有権の登記の申請の受付の年月日及び受付番号、順位事項並びに登記名義人の氏名又は名称
ハ 合体前の建物についてされた所有権の登記以外の所有権に関する登記又は先取特権、質権若しくは抵当権に関する登記であって合体後の建物について存続することとなるもの(以下この項において「存続登記」という。)があるときは、次に掲げる事項
(1) 当該合体前の建物の家屋番号
(2) 存続登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、順位事項並びに登記名義人の氏名又は名称
(3) 存続登記の目的となる権利
ニ 存続登記がある建物の所有権の登記名義人が次に掲げる者と同一の者であるときは、これらの者が同一の者でないものとみなした場合における持分(二以上の存続登記がある場合において、当該二以上の存続登記の登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号、登記原因及びその日付並びに登記名義人がいずれも同一であるときの当該二以上の存続登記の目的である所有権の登記名義人に係る持分を除く。)
(1) 合体前の表題登記がない他の建物の所有者
(2) 合体前の表題登記がある他の建物(所有権の登記がある建物を除く。)の表題部所有者
(3) 合体前の所有権の登記がある他の建物の所有権の登記名義人
イ 建物図面
ロ 各階平面図
ハ 表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報
ニ 表題部所有者となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報)
ホ 合体後の建物が区分建物である場合において、当該区分建物が属する一棟の建物の敷地について登記された所有権、地上権又は賃借権の登記名義人が当該区分建物の所有者であり、かつ、区分所有法第二十二条第一項ただし書の規約における別段の定めがあることその他の事由により当該所有権、地上権又は賃借権が当該区分建物の敷地権とならないとき(合体前の二以上の建物がいずれも敷地権の登記がない区分建物であり、かつ、合体後の建物も敷地権の登記がない区分建物となるときを除く。)は、当該事由を証する情報
ヘ 合体後の建物について敷地権が存するとき(合体前の二以上の建物がいずれも敷地権付き区分建物であり、かつ、合体後の建物も敷地権付き区分建物となるとき(合体前の建物のすべての敷地権の割合を合算した敷地権の割合が合体後の建物の敷地権の割合となる場合に限る。)を除く。)は、次に掲げる情報
(1) 敷地権の目的である土地が区分所有法第五条第一項の規定により建物の敷地となった土地であるときは、同項の規約を設定したことを証する情報
(2) 敷地権が区分所有法第二十二条第二項ただし書の規約で定められている割合によるものであるときは、当該規約を設定したことを証する情報
(3) 敷地権の目的である土地が他の登記所の管轄区域内にあるときは、当該土地の登記事項証明書
ト 合体後の建物の持分について存続登記と同一の登記をするときは、当該存続登記に係る権利の登記名義人が当該登記を承諾したことを証する当該登記名義人が作成した情報又は当該登記名義人に対抗することができる裁判があったことを証する情報
チ トの存続登記に係る権利が抵当証券の発行されている抵当権であるときは、当該抵当証券の所持人若しくは裏書人が当該存続登記と同一の登記を承諾したことを証するこれらの者が作成した情報又はこれらの者に対抗することができる裁判があったことを証する情報及び当該抵当証券
リ 法第四十九条第一項後段の規定により併せて申請をする所有権の登記があるときは、登記名義人となる者の住所を証する市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成した情報(公務員が職務上作成した情報がない場合にあっては、これに代わるべき情報)

 

 

 
出典:「土地家屋調査士試験」(法務省)(http://www.moj.go.jp/shikaku_saiyo_index5.html)を加工して作成
出典:「測量士・測量士補国家試験及び登録」(国土地理院)(https://www.gsi.go.jp/LAW/SHIKEN/SHIKEN-top.htm)を加工して作成
出典: e-Gov法令検索 (https://elaws.e-gov.go.jp/)を加工して作成