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不動産登記法-法56条(建物の合併の登記の制限)

第四章 登記手続

第二節 表示に関する登記

第三款 建物の表示に関する登記(第四十四条―第五十八条)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

H17-12建物の合併の登記の制限

 

ア 甲建物と乙建物の表題部所有者が同一で、これらの建物が主従の関係にある場合であっても、それぞれの建物の敷地の所有権の登記名義人が異なるときは、甲建物と乙建物について、合併の登記をすることはできない。

 

誤り

 

建物の敷地の所有権登記名義人が異なることによる建物合併登記の制限はない。

  

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

ウ 甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同一で、これらの建物が主従の関係にある場合であっても、それぞれの建物に、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である賃借権の登記がされているときは、甲建物と乙建物について、合併の登記をすることはできない。

 

正しい

 

所有権の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併は原則としてすることができない(法56条1項5号)。

それぞれの建物に、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である賃借権の登記がされているときであっても、合併することはできない。(規則131条)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

  

オ 一棟の建物に属する甲区分建物と乙区分建物とが主従の関係にある場合であっても、いずれの建物にも共用部分である旨の登記があるときは、甲区分建物と乙区分建物について、合併の登記をすることはできない。

 

正しい

 

共用部分または団地共用部分である旨の登記をすると,表題部所有者の登記または所有権その他権利に関する登記は抹消され,権利に関する登記ができない状態になるため、(法58条4項)

これら制限のある建物の合併の登記はすることができない(法56条1項1号)。

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

法58条(共用部分である旨の登記等)

第五十八条 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記に係る建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号(第三号を除く。)及び第四十四条第一項各号(第六号を除く。)に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 共用部分である旨の登記にあっては、当該共用部分である建物が当該建物の属する一棟の建物以外の一棟の建物に属する建物の区分所有者の共用に供されるものであるときは、その旨
二 団地共用部分である旨の登記にあっては、当該団地共用部分を共用すべき者の所有する建物(当該建物が区分建物であるときは、当該建物が属する一棟の建物)

2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をする建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。

3 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人(当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)の承諾があるとき(当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者の承諾を得たときに限る。)でなければ、申請することができない。
4 登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。
5 第一項各号に掲げる登記事項についての変更の登記又は更正の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の所有者以外の者は、申請することができない。
6 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合には、当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。
7 前項の規約を廃止した後に当該建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

  

 

   

H18-12建物の合併の登記の制限

 

ア 甲建物については所有権の登記があり、乙建物については表題登記のみがあるときは、甲建物と乙建物との建物の合併の登記は、することができない。

 

正しい

 

所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記は、することができない。(法56条4号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

  

ウ 甲建物については所有権の登記以外に関する登記はないが、乙建物については抵当権の設定の登記があるときは、当該抵当権の登記名義人が抵当権を消滅させることを承諾したことを証する情報を添付すれば、甲建物と乙建物との建物の合併の登記を申請することができる。

 

誤り

 

建物の合併の登記は、所有権の登記以外の権利に関する登記の登記名義人の消滅承諾に関する法40条の規定を準用しないので、(法54条3項)

乙建物の抵当権の登記を抹消した後でなければ、

甲建物と乙建物との建物の合併の登記を申請することができない。(法56条5号)

 

 

法54条(建物の分割、区分又は合併の登記)

第五十四条 次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一 建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二 建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三 建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3 第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。 

 

法40条(分筆に伴う権利の消滅の登記)

(分筆に伴う権利の消滅の登記)
第四十条 登記官は、所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地について分筆の登記をする場合において、

当該分筆の登記の申請情報と併せて当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人(当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)が当該権利を分筆後のいずれかの土地について消滅させることを承諾したことを証する情報が提供されたとき(当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。)は、

法務省令で定めるところにより、当該承諾に係る土地について当該権利が消滅した旨を登記しなければならない。

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

  

エ 共有者及び共有持分が同一である甲建物と乙建物との建物の合併の登記は、共有者の1人が、単独で申請することができる。

 

正しい

 

共有者及び共有持分が同一である甲建物と乙建物との建物の合併の登記はすることができるが、

共有者全員で申請しなければならない。

 

法54条(建物の分割、区分又は合併の登記)

第五十四条 次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一 建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二 建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三 建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3 第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。 

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

オ 甲建物と乙建物のいずれにも共用部分である旨の登記がある場合であっても、両建物が同じ一棟の建物の共用部分であるときは、甲建物と乙建物との建物の合併の登記をすることができる。

 

誤り

 

共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記は、することができない。(法56条1号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

 

H19-5区分建物・複合問題

 

オ Aが所有する相互に接続している2個の区分建物に、それぞれ、Bのための抵当権の設定の登記がされていても、その登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一であれば、Aは、当該2個の区分建物について、建物の合併の登記を申請することができる。

 

正しい

 

所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物の建物の合併の登記は、することができないのが原則であるが、

特例として、担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のものは、

合併をすることを妨げられない。(法56条5号、規則131条)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

 

 

 

H20-18建物の合併の登記の制限 

 

ア 効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物に、どちらにも登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一である所有権の移転の仮登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がない場合には、これらの建物の合併の登記を申請することができる。

 

誤り

 

所有権の移転の仮登記は、

法56条(建物の合併の登記の制限)5号に規定する所有権等(所有権、地上権、永小作権、地役権及び採石権)の登記以外の権利に関する登記であり、

担保権の登記のように特例(規則131条1号)もないため、

二つの建物にされた所有権の移転の仮登記の、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一であっても、

これらの建物の合併の登記を申請することができない。

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

 

イ 効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物について、どちらにも合併の妨げにならない同一の抵当権の登記がある場合において、その抵当権につき、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一の移転の仮登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がないときは、これらの建物の合併の登記を申請することができる。

 

正しい

 

同一の担保権の登記について、(規則131条1項)

数個の建物の一部についてのみ

変更若しくは更生の登記又は処分若しくは移転の登記がされているときは,

合併をすることができないが、(昭和58・11・10民三6400号通達第十九・一・3)

数個の建物のすべてについて

これらの登記がされていて、

その登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のものであるときは、

合併は許される。

 

昭和58・11・10民三6400号通達(建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部改正に伴う登記事務の取扱いについて)

第十九 担保権の登記のある土地又は建物の合併
一 合併制限の緩和
1 数筆の土地又は数個の建物につき先取特権,質権又は抵当権(以下「担保権」という)に関する登記がある場合であつても,それらの担保権の登記の登記原因,その日付,登記の目的及び受付番号が同一であるときは,それらの数筆の土地又は数個の建物は,合併をすることを妨げられない(法第81条の3第1項ただし書,第93条の9第1項後段)。

2 合併の妨げとならない1の担保権に関する登記には,仮登記も含まれる。

3 合併をすべき数筆の土地又は数個の建物の一部についてのみ順位の変更等の処分の登記又は登記名義人の表示の変更,債権額の変更等の変更の登記がされているときは,合併をすることができない。

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

 

ウ 効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物について、どちらにも合併の妨げにならない同一の抵当権の登記がある場合において、その抵当権につき、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一の抵当権の変更の登記があり、このほかに所有権の登記以外の登記がないときは、これらの建物の合併の登記を申請することができる。

 

正しい

 

同一の担保権の登記について、(規則131条1項)

数個の建物の一部についてのみ

変更若しくは更生の登記又は処分若しくは移転の登記がされているときは,

合併をすることができないが、(昭和58・11・10民三6400号通達第十九・一・3)

数個の建物のすべてについて

これらの登記がされていて、

その登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のものであるときは、

合併は許される。

 

昭和58・11・10民三6400号通達(建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部改正に伴う登記事務の取扱いについて)

第十九 担保権の登記のある土地又は建物の合併
一 合併制限の緩和
1 数筆の土地又は数個の建物につき先取特権,質権又は抵当権(以下「担保権」という)に関する登記がある場合であつても,それらの担保権の登記の登記原因,その日付,登記の目的及び受付番号が同一であるときは,それらの数筆の土地又は数個の建物は,合併をすることを妨げられない(法第81条の3第1項ただし書,第93条の9第1項後段)。

2 合併の妨げとならない1の担保権に関する登記には,仮登記も含まれる。

3 合併をすべき数筆の土地又は数個の建物の一部についてのみ順位の変更等の処分の登記又は登記名義人の表示の変更,債権額の変更等の変更の登記がされているときは,合併をすることができない。

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

 

エ 効用上一体として利用される状態にある所有者を同じくする二つの建物に、工場財団に属した旨の登記がされている場合には、これらの建物が同一の財団を組成するときであっても、これらの建物の合併の登記を申請することができない。

 

正しい

 

工場財団に属した旨の登記は、一種の処分の制限の登記であり、

これらの建物が同一の財団を組成するときであっても、これらの建物の合併の登記を申請することができない。(法56条5号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

オ 敷地権の登記がある建物を主である建物とし、敷地権の登記がない建物をその附属建物とする合併の登記は、申請することができない。

 

正しい

 

敷地権の登記は、

建物の表題部にされる表示に関する登記であるので、(法44条1項9号)

建物の合併の登記の妨げとはならない。

 

法44条(建物の表示に関する登記の登記事項)

第四十四条 建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)
二 家屋番号
三 建物の種類、構造及び床面積
四 建物の名称があるときは、その名称
五 附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)並びに種類、構造及び床面積
六 建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
七 建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
八 建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称

九 建物又は附属建物が区分建物である場合において、

当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、

区分所有法第二十二条第一項本文(同条第三項において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)があるときは、その敷地権

2 前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。

 

 

 

H21-11建物の合併の登記 

 

3 二つの建物の所在が、それぞれ異なる地番区域であっても、当該建物の合併の登記をすることができる。

  

正しい

 

土地の合筆の登記においては、

地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記

は制限されるが、(法41条2号)

 

建物の合併の登記においては、

それぞれ異なる地番区域に存する建物であっても、

建物の合併の登記をすることができる。(法56条) 

 

法41条(合筆の登記の制限)

第四十一条 次に掲げる合筆の登記は、することができない。
一 相互に接続していない土地の合筆の登記
二 地目又は地番区域が相互に異なる土地の合筆の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記
四 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆の登記
五 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記
六 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地(権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。)の合筆の登記

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

4 合併する双方の建物に所有権の登記のほかに質権の登記がされていて、その質権の登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一であるときは、これらの建物について合併の登記をすることができる。

  

正しい

 

合併する全部の建物についてされている権利に関する登記が、

担保権の登記であって、

登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号

並びに登記原因及びその日付が同一のものである場合、

合併の登記を申請することができる。(法56条5号、規則131条1号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

H22-5建物の合併の登記

 

ウ 甲建物と乙建物の双方に登記されている所有権の移転の登記に、いずれも買戻しの特約の登記がある場合には、買戻しの特約の登記の申請の受付年月日、受付番号並びに登記原因及びその日付が同じであっても、甲建物と乙建物を合併する登記をすることはできない。

 

正しい

 

買戻しの特約の登記については、

担保権の登記のように、

登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号

並びに登記原因及びその日付

が同一のものであれば

合併の登記ができるという特例はない。(規則131条、法56条5号)

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

 

法56条5号(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

 

エ 甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同じである場合において、登記名義人が住所を移転し、甲建物については住所の変更の登記がされているが、乙建物については住所の変更の登記がされていないときは、登記名義人は、住所の変更を証する情報を提供して、甲建物と乙建物を合併する登記を申請することができる。

 

誤り

 

本肢のように、

甲建物と乙建物の所有権の登記名義人が同じであっても、

住所が異なる場合は、同一の所有権の登記名義人として取扱うことができず、

法56条2号の規定により、合併の登記が認められないことになる。

 

この場合に、住所の変更を証する情報を提供して申請できるかが問題となるが、

所有権の登記がある建物の合併の登記は、

登記官が、合併後の建物の登記記録の甲区に、

合併による所有権の登記をする旨、

所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所等を

合併前の各建物の登記記録に基づいて記録するので(規則134条1項、規則107条1項)、

合併前の建物の所有権の登記名義人の住所の変更の登記を省略することはできない。

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則134条(建物の合併の登記における権利部の記録方法)

第百三十四条 第百七条第一項及び第六項の規定は、建物の合併の登記について準用する。
2 登記官は、前条第三項の場合において、区分合併前のすべての建物に第百三十一条に規定する登記があるときは、同項の規定により区分合併後の建物について新たに作成した登記記録の乙区に当該登記を移記し、当該登記が合併後の建物の全部に関する旨を付記登記によって記録しなければならない。
3 第百二十四条の規定は、区分合併に係る建物の合併の登記をする場合において、区分合併後の建物が敷地権のない建物となるときについて準用する。

 

規則107条(区分建物の登記記録の閉鎖)

第百十七条 登記官は、区分建物である建物の登記記録を閉鎖する場合において、当該登記記録の閉鎖後においても当該建物(以下この条において「閉鎖建物」という。)が属する一棟の建物に他の建物(附属建物として登記されているものを除く。)が存することとなるときは、第八条の規定にかかわらず、閉鎖建物の登記記録に記録された次に掲げる事項を抹消する記号を記録することを要しない。
一 一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番
二 一棟の建物の構造及び床面積
三 一棟の建物の名称があるときは、その名称
四 前条第一項の規定により記録されている当該他の建物の家屋番号
2 登記官は、前項の場合には、閉鎖建物が属する一棟の建物に属する他の建物の登記記録に記録されている当該閉鎖建物の家屋番号を抹消する記号を記録しなければならない。
3 登記官は、第一項に規定する場合以外の場合において、区分建物である建物の登記記録を閉鎖するときは、閉鎖建物の登記記録及び当該閉鎖建物が属する一棟の建物に属する他の建物の登記記録(閉鎖されたものも含む。)の第一項各号に掲げる事項を抹消する記号を記録しなければならない。

 

 

H25-17建物合併登記の制限

 

ア 甲建物と乙建物のいずれにも抵当権の設定の登記がある場合において、乙建物についてのみ抵当権の債権額の変更の登記がされているときは、建物の合併の登記をすることができない。

 

正しい

 

所有権の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併は原則としてすることができない。(法56条1項5号)

建物の合併の登記の制限の特例(規則131条)として合併後の建物の登記記録に登記することができる同一の担保権の登記については、

登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付すべてが同一である必要があり、

一部の建物について順位の変更などの処分の登記または登記名義人の表示の変更,債権額の変更などの登記がされているときは、合併の登記をすることはできない。(昭58.11.10 民三 6400号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

 

規則131条(建物の合併の登記の制限の特例)

第百三十一条 法第五十六条第五号の合併後の建物の登記記録に登記することができる権利に関する登記は、次に掲げる登記とする。
一 担保権の登記であって、登記の目的、申請の受付の年月日及び受付番号並びに登記原因及びその日付が同一のもの
二 信託の登記であって、法第九十七条第一項各号に掲げる登記事項が同一のもの

  

 

イ 乙建物についてのみ抵当権の設定の登記がある場合においても、当該抵当権の抵当権者が当該抵当権を消滅させることを承諾したことを証する情報を提供すれば、建物の合併の登記をすることができる。

 

誤り

 

所有権の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併は原則としてすることができない。(法56条1項5号)

また、建物の合併の登記の申請手続において、抵当権を消滅させることができる旨の規定はない。

原則として、すべての不動産については、所有権以外の権利に関する登記を消滅させることができないため、土地合筆登記建物合併登記は、消滅承諾を添付て申請することはできない。 

  

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

  

  

ウ 甲建物と乙建物のいずれにも賃借権の設定の登記がある場合においても、建物の合併の登記をすることができる。

 

誤り

 

所有権の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併は原則としてすることができない。(法56条1項5号)

  

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

  

  

エ 甲建物と乙建物がいずれも区分建物であり、甲建物についてのみ敷地権の登記があるときにおいても、建物の合併の登記をすることができる。

 

正しい

 

敷地権付き区分建物の登記事項である敷地権の表示は、権利に関する登記ではないので、法56条(建物の合併の登記の制限)の制限は受けない。

つまり、(敷地権である旨の登記がある土地の合筆はできないが、)

区分建物における敷地権については合併後の附属建物の敷地権を登記きるため、敷地権が登記されている区分建物の合併はすることができる。

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

  

  

オ 甲建物と乙建物のいずれにも所有権の仮登記がある場合には、建物の合併の登記をすることができない。

 

正しい

 

所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物の建物の合併の登記は、原則として、することができない。(法56条1項5号)

この建物合併制限にあたる所有権の登記以外の権利に関する登記とは、

用益権や担保権のほか、これらの権利に関する登の仮登記や、有権の仮登記を含む。(昭和35.7.4民甲1594号)

 

法56条(建物の合併の登記の制限)

第五十六条 次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。
一 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記
二 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記
三 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記
四 所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記
五 所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物(権利に関する登記であって、合併後の建物の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある建物を除く。)の建物の合併の登記

  

 

 

 

出典:「土地家屋調査士試験」(法務省)(http://www.moj.go.jp/shikaku_saiyo_index5.html)を加工して作成
出典:「測量士・測量士補国家試験及び登録」(国土地理院)(https://www.gsi.go.jp/LAW/SHIKEN/SHIKEN-top.htm)を加工して作成
出典: e-Gov法令検索 (https://elaws.e-gov.go.jp/)を加工して作成