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H24-14建物分割登記

建物の分割の登記等に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記1から5までのうちどれか。

1 アウ   2 アオ   3 イウ   4 イエ   5 エオ

 

ア 1個の建物として登記されているA所有の居宅及び車庫のうち附属建物である車庫のみをBが買い受けたものの、Aが建物の分割の登記を申請しない場合には、Bは、所有権の移転の登記をする前提として、Aに代位して建物の分割の登記を申請することができる。

 

正しい

 

建物分割登記は、土地分筆登記と同様、その表題部所有者又は所有権の登記名義人の意思に基づいて新しい建物(登記記録)をつくる形成的登記である。(法39条、法54条)

本肢のように、附属建物のみを売買により取得した者は,

売主(建物所有者)が、所有権移転登記をする前提となる建物の分割の登記を申請しない場合には,、

自己の有する所有権移転登記請求権を保全するため、債権者代位により当該建物の分割の登記を申請することができる。(民法423条)

  

法39条(分筆又は合筆の登記)

第三十九条 分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
2 登記官は、前項の申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となり、又は地番区域(地番区域でない字を含む。第四十一条第二号において同じ。)を異にするに至ったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。
3 登記官は、第一項の申請がない場合であっても、第十四条第一項の地図を作成するため必要があると認めるときは、第一項に規定する表題部所有者又は所有権の登記名義人の異議がないときに限り、職権で、分筆又は合筆の登記をすることができる。

 

法54条(建物の分割、区分又は合併の登記)

第五十四条 次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一 建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二 建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三 建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3 第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。 

 

民法423条(債権者代位権の要件)

第四百二十三条 債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利(以下「被代位権利」という。)を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。
2 債権者は、その債権の期限が到来しない間は、被代位権利を行使することができない。ただし、保存行為は、この限りでない。
3 債権者は、その債権が強制執行により実現することのできないものであるときは、被代位権利を行使することができない。 

  

 

イ 甲建物の附属建物として登記されている2棟のうち、1棟を主である建物にし、残りの1棟をその附属建物とする場合には、甲建物から2棟の附属建物を乙建物と丙建物にそれぞれ分割する建物の分割の登記をした後に、丙建物を乙建物の附属建物とする建物の合併の登記を申請しなければならない。

 

誤り

 

甲建物の附属建物として登記されている2棟のうち、1棟を主である建物にし、残りの1棟をその附属建物とする場合には、

(甲建物から2棟の附属建物を乙建物と丙建物にそれぞれ分割する建物の分割の登記をせずに、)

甲建物から2棟の附属建物を乙建物と丙建物にそれぞれ分割し、丙建物を乙建物の附属建物とする旨の建物の分割の登記をすることができる。

 

分割の方法については以下の方法が考えられ、

・主である建物から1個の附属建物を分割し,新たな1個の建物とする

・主である建物から数棟の附属建物を分割し,それぞれ新たな1個の建物とする

・主である建物から数棟の附属建物を分割し,新たな主である建物とその附属建物にする

原則として、効用上一体として利用される状態にある(分割された)数棟の建物は,所有者の意思に反しない限り,1個の建物として取り扱うため、(準則78条1項)

2棟の附属建物の間に主従の関係がある場合には、その一方を主である建物とし、他方をその附属建物とする旨の建物の分割の登記をすることができる。

 

法54条(建物の分割、区分又は合併の登記)

第五十四条 次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一 建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二 建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三 建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3 第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。 

 

準則78条(建物の個数の基準)

1.効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は,所有者の意思に反しない限り,1個の建物として取り扱うものとする。

2.1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居,店舗,事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができるものがある場合には,その各部分は,各別にこれを1個の建物として取り扱うものとする。

ただし,所有者が同一であるときは,その所有者の意思に反しない限り,1棟の建物の全部又は隣接する数個の部分を1個の建物として取り扱うものとする。

3.数個の専有部分に通ずる廊下(例えば,アパートの各室に通ずる廊下)又は階段室,エレベーター室,屋上等建物の構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は,各別に1個の建物として取り扱うことができない。

 

 

ウ 抵当権の登記がある建物について建物の分割の登記を申請する場合において、分割後のすべての建物について抵当権を消滅させることをその抵当権者が承諾したことを証する情報を提供したときは、全ての建物について当該抵当権が消滅した旨を登記することができる。

 

誤り

 

所有権以外の権利に関する登記(所有権移転仮登記,買戻権,抵当権, 根抵当権,地上権,先取特権,地役権,永小作権,賃借権など)のある建物を分割する場合,

権利者が分割後の1個を除いた他の建物につき,当該所有権以外の権利に関する登記の消滅を証する書面(消滅承諾書)を提供したときは、

(分割後の1個の所有権以外の権利に関する登記を存続させ,)承諾に係る建物の所有権以外の権利に関する登記を消滅させることができる。(法54条3項、法40条)

この場合、いずれか一つの不動産の登記が存続される必要があり、本肢のようにすべての不動産について消滅させることはできない。 

 

法54条(建物の分割、区分又は合併の登記)

第五十四条 次に掲げる登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
一 建物の分割の登記(表題登記がある建物の附属建物を当該表題登記がある建物の登記記録から分割して登記記録上別の一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
二 建物の区分の登記(表題登記がある建物又は附属建物の部分であって区分建物に該当するものを登記記録上区分建物とする登記をいう。以下同じ。)
三 建物の合併の登記(表題登記がある建物を登記記録上他の表題登記がある建物の附属建物とする登記又は表題登記がある区分建物を登記記録上これと接続する他の区分建物である表題登記がある建物若しくは附属建物に合併して一個の建物とする登記をいう。以下同じ。)
2 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記は、所有者以外の者は、申請することができない。
3 第四十条の規定は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物についての建物の分割の登記又は建物の区分の登記をするときについて準用する。 

 

法40条(分筆に伴う権利の消滅の登記)

(分筆に伴う権利の消滅の登記)
第四十条 登記官は、所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地について分筆の登記をする場合において、

当該分筆の登記の申請情報と併せて当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人(当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)が当該権利を分筆後のいずれかの土地について消滅させることを承諾したことを証する情報が提供されたとき(当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者が承諾したことを証する情報が併せて提供されたときに限る。)は、

法務省令で定めるところにより、当該承諾に係る土地について当該権利が消滅した旨を登記しなければならない。

 

 

 

エ 主である建物が甲登記所の管轄区域内にあり、その附属建物が乙登記所の管轄区域内にある建物が1個の建物として登記されている場合には、この建物を2個の建物に分割する建物の分割の登記は、甲登記所と乙登記所のいずれの登記所に対しても申請することができる。

 

誤り

 

本肢の場合,建物分割登記は、主である建物の存する土地の所在を管轄する甲登記所に申請しなければならない。(法25条1号、準則5条)

 
法25条(申請の却下)

第二十五条 登記官は、次に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。ただし、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでない。

一 申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないとき。
二 申請が登記事項(他の法令の規定により登記記録として登記すべき事項を含む。)以外の事項の登記を目的とするとき。
三 申請に係る登記が既に登記されているとき。
四 申請の権限を有しない者の申請によるとき。
五 申請情報又はその提供の方法がこの法律に基づく命令又はその他の法令の規定により定められた方式に適合しないとき。
六 申請情報の内容である不動産又は登記の目的である権利が登記記録と合致しないとき。
七 申請情報の内容である登記義務者(第六十五条、第七十七条、第八十九条第一項(同条第二項(第九十五条第二項において準用する場合を含む。)及び第九十五条第二項において準用する場合を含む。)、第九十三条(第九十五条第二項において準用する場合を含む。)又は第百十条前段の場合にあっては、登記名義人)の氏名若しくは名称又は住所が登記記録と合致しないとき。
八 申請情報の内容が第六十一条に規定する登記原因を証する情報の内容と合致しないとき。
九 第二十二条本文若しくは第六十一条の規定又はこの法律に基づく命令若しくはその他の法令の規定により申請情報と併せて提供しなければならないものとされている情報が提供されないとき。
十 第二十三条第一項に規定する期間内に同項の申出がないとき。
十一 表示に関する登記の申請に係る不動産の表示が第二十九条の規定による登記官の調査の結果と合致しないとき。
十二 登録免許税を納付しないとき。
十三 前各号に掲げる場合のほか、登記すべきものでないときとして政令で定めるとき。

  

準則5条(他の登記所の管轄区域にまたがる場合の管轄登記所)

甲登記所において登記されている建物について,増築若しくは附属建物の新築がされ,又は乙登記所の管轄に属する建物をその附属建物とする登記がされたことにより,当該建物が乙登記所の管轄区域にまたがることとなった場合でも,当該建物の管轄登記所は,甲登記所とする。

甲登記所において登記されている建物が,えい行移転又は管轄区域の変更により乙登記所の管轄区域にまたがることとなった場合についても,同様とする。 

 

 

  

オ 甲建物からその附属建物を分割して乙建物とする建物の分割の登記をする場合において、分割前の甲建物について、現に効力を有する所有権の登記がされた後、当該分割に係る附属建物の新築による当該分割前の甲建物の表題部の登記事項に関する変更の登記がされていたときは、乙建物の登記記録に分割による所有権の登記をする旨が記録される。

 

正しい

 

本肢のように、甲建物に対して所有権の登記がされた後、新築された附属建物(分割後の乙建物)を分割する場合、

登記された所有権は甲建物に対するもので、附属建物(分割後の乙建物)についてのものではなく、転写することができないため、

分割後の乙建物の登記記録に、転写に代えて、分割による所有権の登記をする旨が記録される。(規則128条2項、平成21.2.20民二500号・第2・4・2)

 

規則128条(建物の分割の登記における権利部の記録方法)

第百二十八条 第百二条及び第百四条第一項から第三項までの規定は、前条第一項の規定により甲建物からその附属建物を分割して乙建物とする建物の分割の登記をする場合について準用する。 

2 登記官は、分割前の建物について現に効力を有する所有権の登記がされた後当該分割に係る附属建物の新築による当該分割前の建物の表題部の登記事項に関する変更の登記がされていたときは、前項において準用する第百二条の規定により当該所有権の登記を転写することに代えて、乙建物の登記記録の甲区に次に掲げる事項を記録しなければならない。
一 分割による所有権の登記をする旨
二 所有権の登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該所有権の登記名義人ごとの持分
三 登記の年月日 

  

平成21.2.20民二500号・第2・4・2

乙建物の登記記録に「分割による所有権の登記」をする旨の記録は、具体的には、登記の目的欄には「所有権保存」、

権利者その他の事項欄には「所有者 甲市乙町一丁目3番地 甲某 平成何年何月何日分割により登記」のように記録される。

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出典:「土地家屋調査士試験」(法務省)(http://www.moj.go.jp/shikaku_saiyo_index5.html)を加工して作成
出典:「測量士・測量士補国家試験及び登録」(国土地理院)(https://www.gsi.go.jp/LAW/SHIKEN/SHIKEN-top.htm)を加工して作成
出典: e-Gov法令検索 (https://elaws.e-gov.go.jp/)を加工して作成